王健林隱忍5年再出手掃貨商業地産

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• 时间：2022-04-09 09:02
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　　先是3月28日，萬達集團聯手鑫苑集團，在商業管理、資産管理等領域合作；緊接著 4月1日，珠海萬達商管又接下建業集團的全部商業項目運營權。

　　回望5年前，萬達深陷債務困境，王健林斷臂求生，作價637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權。那一次，接盤者是融創和富力。

　　萬達近期合作的三家房企，河南地産一哥建業集團的名氣最大。其掌門人66歲的胡葆森與68歲的王健林，同崛起于地産大時代，私交不淺。

　　2017年的一個公開場合，當外界質疑萬達甩賣酒店的舉措時，胡葆森說，“他（指王健林）積極甩這些資産也是爲了執行轉型戰略”，並稱“在中國房地産界，論戰略執行力和戰術紀律，王總當之無愧是排在第一位的。”

　　建業以住宅開發爲主營業務，2021年受汛情和地産寒冬的雙重沖擊，業績大受影響。2021年其合約銷售額爲601億元，同比減少12%，營收約420億元，同比下跌3.1%，公司權益持有人應占溢利約爲6億元，同比下跌66.4%。

　　壓力更多集中在償債端。截至2021年底，建業地産的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約爲98億元，淨借貸總額約121億元，淨借貸比率爲94.9%。

　　2022年8月，建業地産還有一筆總額5億元的美元債到期。因此，收縮架構，盤活資産成爲頭等大事。

　　建業擬將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，合作期限爲10年，建業有可能從萬達獲得7億元。

　　近幾年鑫苑的房地産銷售額增長幾乎停滯，2021上半年，地産收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元，年報至今難産。

　　張勇曾試圖複制萬達模式，先後引入萬達高管王信琦和張立洲。不過，學徒難做，恰遭房産主業受困，鑫苑幹脆投靠“師傅”，展開戰略合作。

　　此外，萬達接管的田森集團的商業項目，經營情況不太樂觀。公告顯示，該項目開業兩年來嚴重虧損，無法繼續經營。將商業項目出租給萬達商管，不僅能止損，還能獲得一筆回籠資金，不失爲一種選擇。

　　2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內消化房地産業務，大連萬達商業不再進行房地産開發，成爲純粹的商業管理運營企業。

　　2021年2月，萬達集團又宣布全面實施“輕資産”戰略，不再投資持有萬達廣場物業，向第三方項目輸出管理和服務。

　　緊接著當年3月，引入珠海國資委30億戰投，單獨分拆運營管理板塊，以珠海萬達商管的新面貌出現。如今，這家新公司正在港交所沖刺上市。

　　萬達商管的核心資産是萬達廣場。截至2021年6月30日，管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米。根據弗若斯特沙利文數據，在商業運營服務公司中，按在管建築面積計算，萬達商業居全球第一，在中國超過第二名至第十名的總和。

　　王健林治下的萬達商管，不賺賣地差價，賺租金和服務的錢。其收入來自三方面：商業管理、物業管理服務以及增值服務。2021年上半年，收入爲106.36億元。

　　按照管理方式不同，萬達的輕資産模式分爲兩種：委托管理、租賃運營。前者主要由母公司大連萬達商業自持的項目爲主，後者主要應用于第三方項目。

　　建業等房企向萬達商管托管商業項目，屬于後者。就單個商業廣場而言，租賃運營比委托管理多一項商戶租金收入。

　　這幾年，萬達商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業廣場數量增至106個，占總在管商業廣場數量的27.9%，接近三分之一。現擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。

　　其中，來自第三方項目的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

　　上述商業項目中，建業的較爲優質。官網顯示，包括凱旋廣場、凱旋彙、百城天地、商業街區等，爲河南省18個地市、近500萬平方米的社區商業、特色主題街區、城市綜合體提供服務。

　　總體規模不大，發展勢頭不錯。2021年，建業的物業租賃收入約2.03億元，同比增幅達46.4%。保守估算，10年，這些項目至少能爲萬達商管貢獻20億元收入。

　　早年，王健林常把“借勢”挂在嘴邊。從甩賣重資産、還清債務，到輕資産轉型，都順應了地産行業的發展趨勢。

　　如今不依賴高杠杆撬動規模增長，現金流穩定。截至2021年6月，萬達商管賬上躺著65億元現金，負債總額155.25億元。表面上看負債不低，但對于家底殷實的王健林來說，壓力不大。

　　2021年10月份，萬達商管向港交所提交招股書，計劃融資30至40億美元。根據港交所聆訊流程，招股書預計于2022年4月21日失效。萬達商管方面稱，上市計劃正在正常有序地推進中。

　　萬達商管累計融資額達60億美元、估值約1800億元。基石投資者包括 PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇甯、京東、融創，王健林的資本朋友圈非常豪華。

　　不過，王老板並非沒有焦慮。爲了融資，萬達商管與戰投公司簽訂了“對賭協議”，要求2021-2023年扣非淨利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

　　如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，補償投資者。

　　就2021年來看，王健林的贏面不大。2021上半年，萬達商管的溢利爲6.56億元，核心溢利爲20.65億元，離對賭目標還有距離。

　　萬達商管要提升利潤水平，必須擴大在管面積規模。截至2021年底，全國累計開業418座萬達廣場，半年裏新開了38家。

　　2021年10月，他現身萬達集團和中國一汽的合作簽約儀式上，萬達副總裁以上高管全換紅旗汽車。

　　緊接著，2022年初，萬達商管成立“珠海萬達智碳新能源科技”，公司的經營範圍包含電動汽車充電基礎設施運營、機動車充電銷售等，由萬達商管董事兼總經理肖廣瑞擔任法人代表。

　　同期，在北京豐科萬達廣場，第一個萬達紅旗汽車旗艦店開業。按照規劃，一年內，全國各地的萬達廣場還將落地 60家。

　　王健林正試圖借助商業廣場龐大的實體網點和客流，爲萬達商管尋找新的增長曲線日公布的福布斯全球富豪榜，電動車批量造富，多位新能源汽車相關行業的企業家雄踞榜單之上。

                

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