土拍前瞻⑤丨写在土拍前的最后一篇……

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• 时间：2022-08-04 07:29
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　　土拍讲了四天，大体上热门板块和地块都做了介绍，但是依然还有些无法被定义的“王炸”地块，譬如G22。

　　“东富西贵”由来已久，但是当河西真正“贵”起来的时候，东部却有点偃旗息鼓的意思。紫金山一带，环陵路自然不用说，从2019年至今，孝陵卫也就出让过一块土地，就是龙湖紫金原著。

　　这次出让的双拜巷G22，更像是从板块内“抠”出来的，周边1km范围内，基本是老破小，以晏公庙新村小区、钟灵街小区、职工宿舍等为主，平均房龄30年以上。

　　对于一直渴望新社区，新环境的改善客群，目前片区内的选择比较少，从地块周边项目分布来看，目前只有大发融悦、五矿晏山居、紫金华府、龙湖紫金原著（未到上市交易时间）这几个。

　　二手房均价上，周边的次新房已经与老破小已经拉开了较大的价差。除了大发融悦4.8万/㎡，紫金华府5万/㎡，五矿晏山居5.8万/㎡，钟鼎山庄约5.9万/㎡，直逼6万元/㎡。而五矿晏山居去年就已经有了破6万/㎡的二手房成交记录，说明改善客群的需求还是非常旺盛的。

　　再加上这几年前，孝陵卫板块的商业也迎来“高光时刻”，森林摩尔艺术时尚街区、钟鼎名悦广场、龙湖紫金Mall等商业综合体，改善了商业配套格局，带来了新的活力，提升宜居质量。

　　有两点信息值得关注，一是低至1.54的容积率，后期应该会朝着低密度品质住宅来打造，毕竟这样的产品，在片区内相当稀缺。且环紫金山板块，缺新货太久了！

　　二是地块的毛坯限价，这次提升到了49340元/㎡，比河西的最高毛坯限价还高出了1340元/㎡，有人评价说G22会以一己之力，扛起与河西豪宅地块pk的大旗，也有人说它周年居住环境欠佳，实力与报价不符。

　　而且，虽然老城的城市界面还有很多需要更新的地方，但所有的城市不都是从新到老，又从老到新，一步步过来的？

　　最后，回归到南京今年的第二次集中供地。做个汇总，毕竟看点、热点大家都关注，但最终的结果还要看整体。

　　本次共出让涉宅用地44宗，总出让面积约207公顷，总起始价约755亿元，本次依旧采用“限地价、限房价、定品质、摇号”的竞价方式。

　　本次供地涉及建邺区4块、玄武区1块、秦淮区5块、栖霞区7块、雨花台区5块、江宁区10块、浦口区6块、江北新区5块、溧水区1块。

　　其中玄武区、建邺区和溧水区均为今年首次集中供应住宅用地。鼓楼区、高淳区、六合区在本次土拍中均没有土地出让。

　　其余31块地实行毛坯限价，且多幅地块毛坯限价上涨。其中河西中G28地块毛坯限价高达5.5万元/㎡，孝陵卫G22地块也亮出了49340元/㎡的超高毛坯限价，其他大校场、江核、人居森林板块，毛坯限价都有上涨……但部分地块的起拍价却有所下调，这就意味着，开发商的利润空间也会更大！

　　不少地块附带开发条件，比如大校场的三块地，从高度和开发品质均作了要求，旨在保障区域开发产品的整体品质。要的就是，未来一眼看过去，崭新的界面，品质出众的外立面，是对新城发展最好的诠释。

                

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