土拍背后：揭秘新购房风向标下的别墅置业观

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• 时间：2021-05-15 18:36
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　　5月11日，一场史诗级的集中型土地出让正式落下帷幕。29宗土地集中供应，成交总金额达到1109.71亿元，为今年的北京市场奏响了热烈的序章。纵观本次土拍，热烈的背后不难预见未来房地产市场的走势。

　　开发商拿地的本质，其实跟个体买房置业有着很大的同质性，都是消费+投资需求下的经济行为。而开发商的市场研判能力、风险意识和活力追求远超个体购房者。从开发商激烈角逐土地的热情来看，未来的土地市场仍具备巨大的发展潜力。

　　在土拍的过程中，多宗地块竞标达到最高限价，转而竞报高标准商品住宅建设方案。以中冶竞得的朝阳东坝地块为例，住宅楼面价6.2万/㎡，套内70/90的限制条件下限价8万/㎡，紧挨着的在售项目华樾国际在售均价6.8万/㎡。新一轮的土拍直接重构了市场现有的价值框架。在本次拍地限价背景下，北京五环全面进入七万+时代，六月外也将全面进入六万+时代。

　　本次土拍，出让土地大多布局在五环范围。可以看到四环以内的住宅空间已经诸部饱和。新一轮的土地开发和置业选择，也将围绕五环进行新的兑现。相信随着本轮土拍地块的相继入市，未来的北京房地产市场将会进入新一轮的价值排序。

　　在未来五环的角逐之中，相对其他区域而言，坐拥中央别墅区、望京、未来科学城等城市重要发展核心的北五环具备一定先天优势。出则繁华，入则自然的环境状态；聚合城市资源，极尽高配内容的生活功能；以及长期发展以来所积累的圈层、人文等社会资源。都更加贴合现代城市人群的生活需求和生活价值观。

　　限竞房是房住不炒政策下的时代产物，竞地价限房价，打造高地价+低房价的组合，主要是限制开发商利润空间，从而劝退竞争者。有效抑制房地产市场的不良发展的同时也衍生出一批极具性价比的住宅产品。

　　2021北京土地出让彻底取消开发商双竞模式，直接将调控，精细到每一块土地。在这一轮的土地竞拍过程中，并无纯粹的限竞房地块露出。结合2020年限竞房增量放缓，整体限竞房存量告急。在无新增土地的前提下，限竞房去化速率并未明显衰退。在即将到来的后限竞时代，市场现有限竞房已一房难求。

　　在5月10-11日的土拍之中，成交地块普遍容积率在2.0以上。其中，王四营L01-L03三地块容积率控制在2.5；崔各庄出让三地块容积率均在2.5；东坝及豆各庄地块容积率则达到2.8。可以看到在政府的土地出让逻辑中，更看重兑现多数人的自住需求，而人们兑现别墅或者豪宅梦想的机会将越来越紧俏。

　　传统的认知中，容积率在1.0以下的住宅产品，是城市高端人群追求改善和私密生活方式的奢侈之选。而如今市场上大多数项目都是选择通过高低配比，平衡整盘的容积率。纯粹低密度的社区难得一见。而观承别墅去，作为万科在中央别墅区打造的一平方公里别墅公园，墅区内产品均保持着极低的密度。八载深耕，五代墅作，不仅兑现着全品类别墅版图，也为繁华的城市正央，保留着为数不多的低密生活向往。

                

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